限貸、限購深圳樓市調(diào)控維持高壓態(tài)勢

　　為了控制房價漲幅，限貸、限購之外，今年深圳頻出各類調(diào)控手段。

　　從一房一價政策開始，限價之說便在深圳傳開。雖然該說法并未得到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(以下稱深圳市規(guī)土委)的認可，但5月起，深圳新入市樓盤價格開始明顯走低。

　　5月7日深圳龍華片區(qū)的萊蒙水榭春天項目銷售人員表示，雖然尚未拿到預售許可證，但價格大約會在25000元/平方米左右。而當時附近在售樓盤的均價也大約處于該水平。

　　然而，6月7日，該樓盤的正式開盤均價僅為21000元/平方米，明顯低于周邊其他樓盤。

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，深 圳 新 入 市 樓 盤 價 格 分 別 下 調(diào) 了10%至15%不等。

　　7月中旬，限價再度升級。有消息指出7月13日，深圳龍崗區(qū)國土部門召集29家房地產(chǎn)企業(yè)召開了房價指導方面的會議，口頭通知開發(fā)商8月起將對新增預售項目實行按面積分戶型限價，并且要求各類戶型成交均價每月環(huán)比零增長。

　　深圳市規(guī)土委隨后承認了“要求各開發(fā)企業(yè)在銷售過程中要針對戶型 、 結(jié) 構(gòu) 的 不 同 ， 分 類 、 合 理 定價”，但對于“月度環(huán)比零增長”一說并未予以回復。

　　在調(diào)控新建商品住房的同時，深圳也開始通過稅收手段展開對二手房的調(diào)控。

　　6月9日，深圳市地稅局宣布，從7月11日起，深圳將對二手房交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款政策。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳地稅局設定的二手房計稅參考價格大約為市場價的六至七折。例如，位于深圳梅林關的書香門第小區(qū)的一套住房，市場價已接近2萬元/平方米，但深圳地 稅 局 認 定 的 計 稅 參 考 價 格 為11669.48元/平方米。

　　由于調(diào)整了征稅方式，二手房交易費用大幅提升。中原地產(chǎn)算了一筆賬，以一個面積103平方米、原值100萬、現(xiàn)值295萬元、購買不足五年的普通住房為例，此前買賣雙方只需繳納7.1萬元稅款，但新規(guī)之下需繳納23 .9萬元，前后相差16 .8萬元。

　　顯 然 ， 為 了 達 到 房 價 控 制 目標“新建住房價格指數(shù)的漲幅低于年度G D P和常住人口人均可支配收入的增速”，深圳已經(jīng)開始“兩手抓、兩手都要硬”，嚴密管控新房和二手房兩個市場。

　　深圳房價現(xiàn)松動跡象但遲遲未現(xiàn)大規(guī)模下降

　　在政策高壓和市場競爭作用下，5月份起，深圳房價就已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象。一些大型開發(fā)商坐不住了，開始“走”為上策。而限價房的入市更是加大了競爭力度，迫使周邊樓盤跟著降價。

　　5月初的時候，中海地產(chǎn)旗下的中?？党菄H推出了“新房八折”的銷售優(yōu)惠，迎來數(shù)千人排隊搶購的場景，開盤當天便賣出1216套。

　　中?？党菄H的火爆銷售，直接刺激了同樣位于深圳大運會板塊的其他樓盤的降價舉動。8月份，益田集團旗下的益田大運城邦二期項目打出了七五折優(yōu)惠，售價從每平方米1.2萬元將至0.9萬元。

　　而萬科更是于7月23日啟動了為期40天的“萬團大戰(zhàn)”行動，購房者可通過申請會員卡，參與深圳旗下十一大樓盤1萬套房源的團購，若在項目開盤當天足定購買，還可享每套總價減5000元優(yōu)惠。8月31日活動截止時，團購人數(shù)已超過一萬人。

　　而在限價樓盤的擠壓下，其周邊的非限價樓盤也開始調(diào)整價格。6月11日，萊蒙水榭春天項目推出均價每平方米2 .1萬元的限價房，開盤當天狂銷20億。受其影響，與其相隔的合正中央原著項目在7月底將價格從此前的每平方米2 .4萬元將至2.1萬元。

　　而對于二手房而言，更是禍不單行。不僅新盤開始出現(xiàn)價格松動跡象，帶動二手房價格下滑，7月11日開始實行的二手房征稅新規(guī)更是提高了二手房的交易成本。兩種力量的擠壓下，二手房市場瞬間凍結(jié)，成交量萎縮至歷史低位，日平均成交量不足59套。

　　深圳地稅局副局長楊龍表示，“政策出臺以后，暫時沒有看到二手房上漲的趨勢，而且由于大家對交易很謹慎，價格反而松動了。”

　　8月5日，中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智甚至做出如下預測，“預計下半年深圳二手房價格降幅度高達15%”。

　　然而，松動的深圳房價并未順利迎來拐點。

　　深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，今年1月 深 圳 新 建 商 品 住 房 成 交 均 價 為20168元/平方米，到8月，仍維持在20399元/平方米。中間雖有所波動，并有3個月降至2萬以下，并最低達到15262元/平方米，但業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是受成交結(jié)構(gòu)影響，深圳房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。

　　而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至5月，深圳新建住宅價格指數(shù)同比增幅均在3%以上，6月和7月，同比增幅高達4.6%和4.7%。并且，1至7月，深圳在70個大中城市中，同比增幅排名越來越靠前，由1月份的59位不斷上升到31位。

　　下半年深圳新盤供應量飆升市場力量能否帶動價格下調(diào)?

　　7月份召開的國務院常務會議和中央政治局會議均強調(diào)當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。8月17日，住建部又下發(fā)了二三線城市限購的五項標準。世聯(lián)地產(chǎn)認為，這傳遞了政策長期性的信號，澆滅了今年以來市場上出現(xiàn)的調(diào)控政策放松的預期。

　　而在深圳市場上，8月份開始，正式對新增預售項目實行按面積分戶型限價。顯然政策高壓不僅不減，甚至有持續(xù)加碼態(tài)勢。

　　目前，深圳樓市面臨的局面就是：一方面是高壓政策，行政之手設立嚴格紅線;另一方面是新盤大舉入市，市場競爭愈發(fā)激烈。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心公布的《2011年1～6月深圳房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，2011年深圳市計劃新批準預售商品住房總面積為526萬平方米，而上半年新批準預售面積僅為147.04萬平方米，不到全年目標的30%。照此看來，即便部分開發(fā)商放緩施工或延遲開盤，下半年依舊會有大量樓盤入市。7月1日至今，深圳已有11個項目入市，新批準預售面積達60 .72萬平方米，接近上半年的一半。

　　世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，其跟蹤監(jiān)測的22家重點上市房企，雖然上半年銷售業(yè)績同比大幅上揚，但是在時間過半的情況下，完成年度銷售目標過半的房企僅有4家。因此，在房價漲幅受政府嚴厲控制的情形下，開發(fā)商若要確保完成年度目標，必然會選擇加大推貨。

　　“深圳房價經(jīng)歷堅挺、膠著、疲軟之后，隨著政策高壓的維持，以及下半年新盤供應量的大幅增加，房價出現(xiàn)大面積的實質(zhì)性下跌可能性很大?！敝袊C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說。

　　他說，原本堅守高價的小型開發(fā)商也開始糾結(jié)選擇何種生存之道，是降價出貨，還是等待兼并收購，又或者參與低收益的保障房建設以保存實力。在房價高得離譜的情況下，適當讓利，降價出貨顯然是首選。

　　“中?？党乔追吭吹膿屬彫F(xiàn)象表明，在銷售價格較低的情況下，新房市場仍具有較強的購買力。”李耀智說。

　　在政策高壓之下，市場力量能否帶動深圳房價下調(diào)，購房者翹首企盼的房價拐點是否真將出現(xiàn)，值得關注。